"Ẩn số" Khang Điền House nằm trong vòng bí ẩn ?

Khang Điền House (KDH) hiện đang là ngôi sao mới nổi trên thị trường bất động sản nổi bật với dòng sản phẩm nhà phố và biệt thự tại Quận 2 và Quận 9. Với sự tăng trưởng mạnh trong 2 năm gần đây, KHD đang thực sự thu hút rất lớn sự chú ý cho các nhà đầu tư trên thị trường. Tuy nhiên, với sự gia tăng đầu tư mạnh có nguồn gốc từ vốn vay ngân hàng đang đặt ra nghi vấn về sự tăng trưởng bền vững của doanh nghiệp này.

Khang Điền trở lại

Thị trường bất động sản phục hồi mạnh trong 2 năm 2014- 2015 giúp cho nhiều doanh nghiệp đia ốc có kết quả kinh doanh tăng trưởng ấn tượng. Nổi bật trong số đó là Công ty CP Đầu Tư và Kinh Doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH). Nắm giữ quỹ đất lớn khu đông Sài Gòn, phát triển dự án chất lượng là những điểm mạnh đã giúp công ty này vượt trội so với các doanh nghiệp khác có cùng quy mô trong ngành.

Theo báo cáo của ban quản trị KDH, với sự thành công của mô hình nhà phố, khởi đầu từ dự án Mega Residence. KDH đã tiêu thụ gần 1.000 căn nhà trong giai đoạn 2014-2015 từ các dự án Mega Ruby, Mega Village và Melosa Garden.

Riêng năm 2015, KDH đạt doanh thu thuần 1.050 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất 276 tỷ đồng, tăng lần lượt 69% và 339% so với kết quả thực hiện năm 2014. KDH đã bán hơn 500 căn nhà thuộc dự án Mega Ruby, Mega Village, Melosa Garden và Lucasta.

ĐHCĐ thường niên năm 2016, HĐQT công ty này cho biết sẽ phát triển nhiều dòng sản phẩm đa dạng hơn, đáp ứng được nhu cầu khách hàng với nhiều phân khúc sản phẩm. Ngoài dòng sản phẩm liên kế vườn giá trung bình như Mega Residence, Mega Ruby, Mega Villlage và Melosa Garden là sản phẩm nâng cấp từ dòng sản phẩm Mega. KDH còn triển khai các dòng sản phẩm cao cấp từ 7 tỷ đồng/căn như Lucasta, 14 tỷ đồng/căn như The Venica và sẽ triển khai căn hộ từ 1 tỷ đồng/căn trong thời gian tới.

Theo đó, công ty này dự kiến năm nay sẽ bán ra thị trường 700 căn nhà và thu về 400 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 54% so với năm 2015.

“Ẩn số” của tăng trưởng

Năm 2015, tổng tài sản KDH tăng mạnh lên trên 8.500 tỷ đồng. Có thể thấy, song song với với tài sản tăng mạnh là sự tăng nhanh của nợ vay. Trong 2 năm 2014-2015, KDH đã có những nguồn tài trợ rất lớn đến từ Sacombank. Tính đến 31/12/2015, nợ phải trả của KDH là 4.356 tỷ đồng, gấp 2,8 lần đầu năm và chiếm hơn 50% tổng nguồn vốn.

Tổng nợ vay dài hạn của KDH đến 31/12 là 2.005 tỷ đồng, trong đó nợ dài hạn đến hạn trả là 206 tỷ đồng. Hầu số tiền vay đã được đẩy mạnh từ năm 2014 đặc biệt là 2015 từ Sacombank và số ít hơn từ NH Eximbank. Ngoài ra, năm 2015, doanh nghiệp này nhận được khoản tài trợ rất lớn 900 tỷ đồng từ NH Vietinbank cho dự án Melosa Garden. Trái phiếu này có thời gian 4 năm với lãi suất 9%/năm.

KDH đã tạo được niềm tin rất lớn đối với các NH khi rót nhiều khoản cho vay dài hạn cho công ty. Tuy vậy, đó cũng trở thành vấn đề không thể làm ngơ đối với quá trình phát triển bền vững như KDH đã đặt ra.

Với hầu hết các khoản nợ có thời hạn trả gốc từ 3-5 năm. Có thể thấy giai đoạn từ 2017 trở đi doanh nghiệp này sẽ phải chi ra một số tiền lớn để trả nợ. Như vậy có khả năng sẽ làm giảm lợi nhuận và tăng áp lực tài chính cho doanh nghiệp này.

Năm 2015, hàng tồn kho và bất động sản dở dang tăng mạnh. Cụ thể hàng tồn kho tăng lên gần gấp 3 lần cùng kỳ lên 5.865 tỷ đồng, cộng với khoản tăng tài sản dở dang dài hạn 440 tỷ đồng thì có thể thấy lượng hàng mà KDH đang nắm giữ. Lượng tồn kho tăng mạnh do HDK đẩy mạnh đầu tư vào quỹ đất, một phần đến từ việc KDH mua lại 57% cổ phần của BCI.

Theo báo cáo của ban quản trị KDH, phải cần ít nhất 2-3 năm thì các sản phẩm từ BCI mới được triển khai. Chưa hết, trong đại hội cổ đông mới đây, Ông Lý Điền Sơn, chủ tịch công ty này cũng đề cập đến việc mua BCI rất phức tạp và còn nhiều vướng mắc. Trong đó, có thể thấy quỹ đất của BCI cũng chưa phải là đất sạch 100% mà vẫn còn một số lượng lớn chưa được đền bù giải tỏa.

Để đảm bảo dòng tiền hoạt động liên tục KDH sẽ phải triển khai nhanh chóng các dự án để thu tiền về và tiếp tục khai thác quỹ đất. Năm 2015, chi phí bán hàng đã tăng 50% so với năm 2014. Chiếm 6% tổng doanh thu cho thấy nỗ lực của DN này khi chiết khấu cao để bán hàng nhanh trong năm.

Tuy nhiên, năm 2016 tình hình thị trường BĐS đang có tín hiệu xấu đang tạo ra rủi ro đối với doanh nghiệp BĐS như KDH. Đã có nhiều dự báo triển vọng của bất động sản cao cấp sẽ gặp khó khăn từ giữa năm 2016 do nguồn vốn ngân hàng bị kiểm soát. Đồng thời, nguồn cung nhà phố và Villas là hai dòng sản phẩm chính của KDH đang tăng mạnh. Trong đó, nguồn cung khu vực phía đông chiếm đến 70% tổng nguồn cung toàn TP.HCM.

Theo báo cáo quý I/2016 của Savills về tình hình bất động sản tại thị trường TP.HCM. Số lượng giao dịch đạt 6.300 căn, giảm tới 18,2% so với quý 4 năm 2015. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm xuống mức thấp nhất trong vòng nhiều quý trở lại đây, đạt 16,8%.

Có thể thấy, vấn đề của KDH là vấn đề không của riêng ai trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Muốn phát triển với tốc độ cao cần phát triển quỹ đất tốt. Tuy nhiên, đi kèm với việc phát triển quỹ đất, đầu tư vào nhiều dự án cùng lúc là rủi ro về thanh khoản. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn ngân hàng.

Đến "ẩn số" từ cổ đông nội bộ

KDH được nhận diện như cổ phiếu của một doanh nghiệp tạo được sự khác biệt nhờ tăng trưởng bất động sản phía đông Tp. HCM. Room nước ngoài luôn kín trong thời gian qua với các cổ đông lớn như Vina Capital, Sam, Dragon Capital, Mutual Fund Elite…

Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng nguồn cung cổ phiếu một cách nhanh chóng. Nhiều cổ đông nội bộ của công ty đã thực hiện bán ra trong thời gian gầy đây tạo nên nhiều nghi ngại về sự tin tưởng về triển vọng dài hạn của doanh nghiệp này.

Trước đó, vào cuối năm 2015. Ông Lý Điền Sơn, CT HĐQT KDH đã đăng ký bán ra hơn 4 triệu cổ phiếu KDH, giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 0,56% vốn điều lệ.

Mới đây, 3 quỹ đầu tư trực thuộc VinaCapital là VOF Investment Limited, Vietnam Investment Property Holdings Limited và Asia Value Investment Limited cùng lúc đăng ký bán ra 7 triệu cổ phiếu KDH của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền.

Với những diễn biến giao dịch gần đây của các cổ đông nội bộ và cổ đông lớn đã đặt ra dấu hỏi lớn về “ẩn số” KDH. Điều gì đang diễn ra tại KDH? Phải chăng đằng sau ánh hào quang là một sự quan ngại không hề nhỏ về tương lai của ngay cả chính người trong cuộc ?

(Theo XL)