Sau kì nghỉ tết dài ngày tình hình chung thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự có dấu hiệu chuyển biến tích cực “đột phá” như kỳ vọng của giới đầu tưcũng như người có mua nhà ở thực. Tuy nhiên, theo số liệu báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam VNREA mới đây nhất cho thấy lượng giao dịch
và thanh khoản trên tất cả các phân khúc thị trường đã cải thiện đáng kể so với cùng kì năm ngoái
Nhìn nhận vấn đề dưới góc đọ chuyên môn, bất động
sản – tài chính (các loại hình vốn) bao giờ cũng liên kết với nhau
theo nguyên lý bình thông nhau, như tay với chân. Đến thời điểm này, 'nguồn dinh dưỡng' cho
thị trường địa ốc rõ ràng chủ yếu bắt nguồn từ vốn tín dụng của các NHTM, tuy nhiên để huy động và sử dụng vốn một cách hiệu quả thì còn rất nhiều việc phải làm.
Theo một đánh giá mới
đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), hoạt động kinh doanh bất động
sản trong quý đầu năm đã đạt mức tăng trưởng cao nhất (3,43%) kể từ
năm 2012.
Tồn
kho giảm, thanh khoản nhúc nhích
Thị trường bất động sản đang
tiếp tục hồi phục với hàng loạt dự án được các chủ đầu tư khởi
công, mở bán và tỷ lệ giao dịch thành công khá cao. Riêng tháng 3 vừa qua,
thị trường địa ốc Hà Nội và Tp.HCM đã ghi nhận khoảng 2.350 giao dịch
thành công, tăng khoảng 4% so tháng 2. Như vậy lượng giao dịch
trong tháng 3 đã tăng nhẹ so với tháng trước, mặc dù vẫn thấp hơn so
với cùng kỳ năm 2015.
Tại Hà Nội, trong tháng
3/2016, lượng giao dịch thành công đã đạt 1.200 giao dịch, tăng khoảng 4%
so tháng trước đó. Tương tự, thị trường Tp.HCM cũng ghi nhận khoảng 1.150
giao dịch thành công, tăng khoảng 5% so với tháng trước.
Các giao dịch thành
công tập trung chủ yếu tại những dự án mới được triển khai với diện tích
căn hộ đa dạng và những dự án có chủ đầu tư uy tín, có cam kết tiến độ
thi công lẫn tiến độ thanh toán hợp lý.
Ngoài ra, những dấu hiệu
đáng mừng về thanh khoản còn đến từ nhiều thị trường khác như Đà Nẵng,
Nha Trang, Khánh Hòa, Phú Quốc trong bối cảnh ngày càng có nhiều nhà
đầu tư quan tâm đến các dự án căn hộ cho thuê (chẳng hạn như dự án
Condotel Nha Trang, Condotel Phú Quốc…).
Theo số liệu do Bộ Xây dựng
công bố, tính đến ngày 20/3, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn
khoảng hơn 44.850 tỷ đồng, giảm hơn 3.050 tỷ đồng so với thời điểm 20/2/2016.
Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là hơn 6.630 căn (khoảng hơn 9.400 tỷ đồng);
tồn kho nhà thấp tầng là hơn 6.560 căn (khoảng hơn 12.210 tỷ đồng); tồn
kho đất nền nhà ở hơn 5.400.550m2 (khoảng hơn 18.920 tỷ đồng); tồn kho đất nền
thương mại là 1.483.190m2 (tương đương hơn 4.300 tỷ đồng).
Đặc biệt, theo thông tin từ
VnREA, dư nợ tín dụng bất động sản cũng đạt những kết quả khá ấn tượng. Cụ
thể, tính đến cuối tháng 1/2016, dư nợ tín dụng bất động sản đạt mức 394.013
tỷ đồng, tăng khoảng 26,07% so thời điểm 31/12/2014 và tăng khoảng 0,31%
so 31/12/2015. Trong 3 tháng đầu năm nay, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đã
thu hút các nhà đầu tư nước ngoài với số vốn đăng ký đạt 239,8 triệu USD, chiếm
6%.
Bao
giờ mới hết…đói vốn?
Theo nhìn nhận của VnREA, thị trường bất động sản hiện đang
có những chuyển biến tích cực tuy nhiên việc thiếu những nguồn vốn rẻ và
dài hạn là một trong những điểm khiến cho thị trường vẫn chưa thực sự
phát triển bền vững.
Thời điểm này, mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản của
những tổ chức tín dụng đang dao động trong khoảng từ 9-11%, tùy thời
hạn và đối tượng vay. Mức lãi suất như hiện nay được đánh giá là còn rất
cao đối với các nhà đầu tư bất động sản – VnREA đánh giá.
Lý giải cho nhận định trên, theo VnREA, dù đã
có sự hồi phục nhất định nhưng trên thị trường bất động sản, giá cả sản phẩm
đang rất cạnh tranh, biên độ lợi nhuận của những nhà kinh doanh bất động sản
đã không còn cao như trước (nhiều nhất là khoảng 10%). Trong khi lãi
suất vay ngân hàng lên tới 9-11% (biên độ lợi nhuận khoảng 10%), thì rõ
ràng vốn vay chiếm phần nhiều lợi nhuận của nhà đầu tư.
Hiện nay, có 3 nguồn vốn chính để phát triển dự
án bất động sản thương mại gồm: nguồn vốn của doanh nghiệp – chủ dự
án; nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn từ ngân hàng.
Thị trường hiện đang tồn tại các kênh huy động vốn cho
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc như: vốn tự có, vốn vay các Ngân hàng
thương mại, vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư và vốn FDI.
Xét tổng quan thì nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa
có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư.
Theo quan điểm của VnREA, nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản hiện nay vẫn là vốn vay ngân hàng. Đồng thời, thời gian thực
hiện một dự án thường kéo dài từ 4-5 năm nên các doanh nghiệp quy mô
nhỏ thường rất chật vật về vốn(!).
Một số doanh nghiệp đã phát hành cổ phiếu huy động vốn
trên thị trường. Tuy nhiên, trong số này chỉ có một số ít các doanh nghiệp
có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách
và thu hút được cổ đông. Trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường địa ốc,
vốn tự có chỉ chiếm khoảng 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn
lại là vốn vay tín dụng khoảng 59,5%.
Liên quan tới nguồn vốn vay từ các ngân hàng, hầu
hết các Ngân hàng thương mại đều cho vay với thời gian ngắn (từ 2-5
năm). Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản… thậm chí
là cả tài sản hình thành từ vốn vay. Không những vậy, thời gian vay
càng dài thì lại càng tiểm ẩn rủi ro.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư còn gặp gánh nặng về lãi suất,
tuy vậy, không phải cứ chấp nhận lãi suất cao là được vay tiền, vì các
ngân hàng cũng gặp phải vấn đề cung tiền. Cùng với việc Nhà nước thi hành các
chính sách thắt chặt tín dụng thì kênh huy động vốn này lại càng có nhiều
khó khăn…
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét