Đối
với thị trường bất động sản vốn luôn là câu chuyện muôn thuở bởi đặc trưng của
lĩnh vực này là luôn cần một nguồn lực đáng kể mà không phải doanh nghiệp nào
cũng đủ khả năng xoay xở với nguồn vốn tự có hạn hẹn của mình.
Chưa có chủ đầu tư nào dám
khẳng định không từng vay vốn ngân hàng. Ở nước ngoài, các doanh nghiệp hoạt động
trong lĩnh vực này có nhiều kênh để lựa chọn nhưng tại Việt Nam, dòng vốn cho bất
động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào ngân hàng.
Năm 2016, thị trường bất động
sản đã vượt qua khó khăn và thực sự khởi sắc. Tại nhiều đô thị, đặc biệt là các
đô thị gần trung tâm, sức hút của bất động sản đang nóng dần lên theo từng
ngày.
Tuy nhiên, thời điểm tháng
cuối của quý I, thị trường bất động sản đón nhận cú “sốc” với những động thái
kiểm soát dòng vốn từ phía các ngân hàng đối với lĩnh vực này.
Nỗi lo lắng hiện hữu với các
chủ đầu tư khi dự thảo Thông tư 36 được Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh theo hướng
giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện
nay xuống còn 40%, đồng thời nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh
doanh bất động sản từ 150% lên 250%.
Những tác động đến thị trường
vừa phục hồi đang là nỗi lo của các doanh nghiệp bất động sản.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận
Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, nếu dự thảo Thông tư 36 được thông qua thì
sẽ có tác động tới thị trường nhưng mức độ tác động còn tùy thuộc vào thời điểm
có hiệu lực của Thông tư cũng như sự chuẩn bị của thị trường trước thông tin sửa
đổi.
Nguồn vốn phát triển và đầu
tư cho bất động sản sẽ ít đi sẽ ảnh hưởng đến số lượng hàng tung bán cũng như
lượng hàng bán được.
Vốn để phát triển bất động sản
có thể huy động từ nhiều nguồn. Hai nguồn quan trọng trong số các nguồn đó là từ
ngân hàng và từ người mua.
Thị trường bất động sản vừa
mới phục hồi với các chỉ số rất ấn tượng ngay trong năm 2015 - những năm đầu của
chu kỳ phát triển mới với lượng hàng chào bán tại hai đô thị lớn là Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt con số kỷ lục.
Điển hình tại Hà Nội, số lượng
giao dịch thành công cả năm 2015 lên tới hơn 23 nghìn căn trên tổng số lượng
chào bán khoảng 30 nghìn căn.
Ngay cả phân khúc biệt thự
và nhà liền kề cũng có những khởi sắc về số lượng dự án chào bán. Nguồn cung
tương lai của thị trường căn hộ được dự đoán sẽ đón nhận một lượng lớn hơn 20
nghìn căn trong năm 2016.
Với lượng đã bán và dự kiến
bán lớn như vậy, trong khi nguồn vốn lại giảm đi thì chắc chắn sẽ có tác động –
bà Hằng phân tích.
Không chỉ ở Việt Nam mà tại
một số nước khác, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả
người xây nhà lẫn người mua nhà cũng vậy – Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Bởi vậy, nếu thị trường bất
động sản gặp khó khăn, tăng trưởng thiếu ổn định thì việc xử lý nợ xấu rất khó
đạt mục tiêu và hệ thống ngân hàng sẽ vẫn trong tình trạng tài chính yếu kém do
chi phí hoạt động quá lớn và như vậy gánh nặng ổn định lãi suất sẽ rất nặng nề.
Phân tích về nguồn vốn cho bất
động sản, chuyên gia Đặng Hùng Võ nhận xét: Luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng
thương mại vẫn chiếm tỷ trọng khá cao trong đầu tư vào thị trường bất động sản.
Các đặc điểm của thị trường
tín dụng Việt Nam là tiềm lực tài chính không cao, tỷ lệ lãi suất ngân hàng được
xem là cao so với mặt bằng quốc tế, thiếu tín dụng trung hạn và dài hạn.
Trong khi đó, nguồn vốn huy
động chủ yếu là ngắn hạn và khung pháp luật chưa tốt, cũng như thực thi pháp luật
còn tùy tiện nên vẫn phải phụ thuộc nhiều vào các "đại gia" tiền tệ.
Bên cạnh đó, luồng vốn góp
trực tiếp từ người mua bất động sản với nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức
mua - bán sản phẩm hình thành trong tương lai lại đang chiếm tỷ trọng cao trong
các phân khúc bất động sản.
Hiện đây là cách huy động vốn
rất phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam với đặc trưng thiếu vốn tín dụng trung, dài
hạn và tỷ lệ lãi suất ngân hàng còn ở mức cao.
Tuy nhiên, nhược điểm cơ bản của
luồng vốn này là độ rủi ro rất lớn cho người góp vốn. Đó là sự rủi ro về thời hạn,
chất lượng, mẫu mã, đó là chưa kể nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận
được bất động sản.
Một thực tế dễ nhận thấy là
bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng và gần như đây là kênh tín dụng
duy nhất.
Bởi vậy, ở góc độ chuyên
gia, ông Đặng Hùng Võ cho rằng cần tạo cơ chế thế chấp bằng bất động sản ở Việt
Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.
Đây là cách thức tốt để tiếp
cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài
chính lớn. Tuy nhiên, đến nay nguồn vốn này vẫn chưa được pháp luật cho phép.
Trong khi đó, Luật Xây dựng
2014 đã cho phép người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam thì
cơ chế này cũng nên được tính đến nhất là trong quá trình Việt Nam tham gia vào
TPP và các cộng đồng thương mại tự do kiểu mới tương tự – ông Võ chia sẻ.
Trước tình thế này, các
chuyên gia bất động sản khuyến cáo, tốc độ phát triển của thị trường có thể chậm
lại so với giai đoạn trước đó do nguồn vốn tài trợ từ ngân hàng vào các dự án sẽ
bị hạn chế.
Ngay cả nguồn vốn huy động từ
người mua nhà mà phần lớn cũng xuất phát từ tín dụng của ngân hàng cũng sẽ bị
suy giảm.
Do đó, các chủ đầu tư nên tập
trung hoàn thành những dự án đã khởi động và đang dang dở, cân nhắc khi triển
khai các dự án mới để bị đọng và dàn trải vốn.
Hiện Ngân hàng Nhà nước khẳng
định sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 nhằm tăng khả năng thanh khoản của hệ thống tổ
chức tín dụng và điều chỉnh dòng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh
được ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ.
Động thái này không mang ý
nghĩa siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản mà chỉ nhằm
tăng cường kiểm soát khả năng thanh khoản và rủi ro trong hoạt động cho vay.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp
bất động sản vẫn kỳ vọng mức độ điều chỉnh các tỷ lệ như trong dự thảo sửa đổi
nên ở mức phù hợp để tránh hiện tượng "phanh" gấp. Cú cắt giảm vốn đột
ngột có thể khiến thị trường sốc và chịu ảnh hưởng tiêu cực./.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét