Nợ ngập đầu, Khang Điền House gặp khó

Nhờ việc tung ra các sản phẩm “đánh” trúng nhu cầu của khách hàng mà từ việc lỗ, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đã có lãi khá tốt trong năm qua. Tuy nhiên, bước vào năm 2017, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp (phân khúc chủ lực của KDH) có dấu hiệu trầm lắng, khiến chủ đầu tư này gặp khá nhiều khó khăn, và càng khó khăn hơn khi các khoản nợ của DN ngày một lớn dần lên.

Tại Đại hội cổ đông được tổ chức vào tháng 4/2017 Công ty Nhà Khang Điền thay Tổng giám đốc, đặt kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận 35% (Ảnh nguồn: Cafef.vn)

Khi “đại gia” gặp khó

Kết quả kinh doanh tốt trong những năm qua của KDH chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng dự án hoặc hoàn tất quá trình bán hàng, bàn giao nhà. Theo đó, doanh thu năm 2016 của KDH chủ yếu đến từ các dự án như: Mega Village, Melosa Garden, Lucasta…Ngoài ra, sau khi thâu tóm Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) thông qua việc sở hữu phần lớn cổ phần của doanh nghiệp này, KDH cũng “thu về” hơn 1.000 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng dự án An Lạc Plaza và The Western Plaza…

Tuy nhiên, bước vào năm 2017, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp (phân khúc chủ lực của KDH) có dấu hiệu trầm lắng, khiến chủ đầu tư này gặp khá nhiều khó khăn trong khâu bán hàng - triển khai dự án. Theo nhận định của giới chuyên môn, phần lớn các dự án của KDH được triển khai tại quận 9 – một quận ngoại thành ven đô với cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, xa trung tâm, giao thông không thuận lợi. Do đó, việc triển khai các dự án cao cấp ở đây là không phù hợp. “Rất khó để thuyết phục khách hàng bỏ ra cả chục tỷ đồng để mua một căn biệt thự ở một nơi mà các điều kiện về cơ sở hạ tầng, y tế, giáo dục và đặc biệt là giao thông cũng như các dịch vụ tiện ích khác còn quá nghèo nàn, thiếu đồng bộ”, một chuyên gia nhận định.

Trong khi đó, nếu như tính đến hết năm 2016, hàng tồn kho của KDH ở mức hơn 4.600 tỷ đồng thì đến hết quý 1 năm 2017, chỉ tiêu này… vẫn coi như dậm chân tại chỗ với mức tồn kho còn khoảng 4.500 tỷ đồng. Theo các chuyên gia, điều này phần nào phản ánh khả năng là hầu hết các dự án của KDH đều đang chậm tiến độ, nên không có sự biến chuyển về chất trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh. Hàng tồn kho của KDH chủ yếu nằm ở 18 dự án, trong đó có các sản phẩm biệt thự cao cấp tọa lạc tại quận 9 từng làm nên thương hiệu của DN này như biệt thự sinh thái Lucasta, Melosa Garden, Mega Village, The Venica...

Cùng lúc đó, các khoản nợ ngắn hạn của KDH đang có xu hướng tăng lên rõ rệt. Cụ thể, nợ ngắn hạn từ mức 1.272 tỷ đồng cuối năm 2016 đã tăng lên con số hơn 1.600 tỷ đồng . Đây là số nợ ngắn hạn phải trả, ước tính trong ba tháng con số này tăng hơn 300 tỷ đồng. Điều đáng nói là, KDH đã phải thế chấp từng phần một số dự án tại các ngân hàng khác nhau. Chẳng hạn như: Dự án Lucasta. Quyền sử dụng đất của dự án này đang được thế chấp tại Ngân hàng Vietinbank để vay 175 tỷ đồng và OCB cho khoản vay 28 tỷ đồng. Hai dự án lớn là Melosa và Venica cũng đang thế chấp tại Vietinbank để vay một khoản lên đến 472 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của KDH chủ yếu nằm ở 18 dự án, trong đó có các sản phẩm biệt thự cao cấp tọa lạc tại quận 9 từng làm nên thương hiệu của DN này như biệt thự sinh thái Lucasta, Melosa Garden, Mega Vilage, The Venica...

Một “bất cập” khác được các chuyên gia chỉ ra là, tổng vốn chủ sở hữu chưa đến 4.400 tỷ đồng mà KDH đã mang tổng nợ đến 3.539 tỷ đồng. Như vậy tổng số nợ chiếm đến hơn 80% tổng số vốn chủ sở hữu. Ông Phạm Tuyến – một chuyên gia phân tích tài chính độc lập cho rằng, với kinh doanh bất động sản, việc nợ lớn là hoàn toàn bình thường khi nguồn vốn, doanh thu và lợi nhuận cũng như các dự án đều tốt. Tuy nhiên, đối với KDH, đây có thể coi là một rủi ro khá lớn cho doanh nghiệp. Bởi những thông số kỹ thuật như vậy cho thấy KDH phụ thuộc khá lớn vào vốn vay. “Với khoản vay lớn như vậy, KDH có thể gặp khó khăn cho việc trả lãi suất cũng như việc thực hiện trả nợ, đặc biệt trong trường hợp lãi suất có xu hướng tăng thì đây sẽ là một khó khăn lớn cho doanh nghiệp”, ông Tuyến nhận xét.

Bên cạnh đó, các chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng là gánh nặng đối với KDH. Cụ thể, trong khi quý 1 năm 2016 chi phí tài chính chỉ hơn 36 tỷ đồng thì trong năm nay con số này là hơn 42 tỷ đồng (tăng gần 6 tỷ đồng so với cùng kỳ). Và chi phí quản lý doanh nghiệp chiếm đến hơn 38 tỷ đồng. Theo nhận định của giới chuyên môn, việc vay nợ để triển khai dự án sẽ tạo gánh nặng lớn cho doanh nghiệp. Nếu các dự án chậm tiến độ, KDH sẽ sớm quay trở lại với thời kỳ 2013, từ mức đang lãi trong những năm gần đây trở thành lỗ do sự tồn đọng và chậm triển khai dự án.

Có kỳ vọng gì ở giá cổ phiếu KDH?

Theo quan sát, từ đầu năm 2017, giá cổ phiếu KDH trên thị trường chứng khoán xoay quanh vùng trên dưới 20.000 đồng mỗi cổ phiếu. Theo đó, giá cổ phiếu KDH không có sự tăng trưởng vượt trội, khi báo cáo kết quả kinh doanh của KDH đạt hơn 405 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, và lợi nhuận của công ty mẹ đạt hơn 371 tỷ đồng (KDH có đến 18 công ty con).

Từ giữa tháng 3/2017, giá cổ phiếu KDH bắt đầu xu hướng tăng lên với thanh khoản ở mức thấp, giá cổ phiếu đạt vùng 28.000-29.000 đồng cổ phiếu trong giữa đầu tháng 6 khi thị trường tăng khá mạnh. Với mức tăng trưởng đạt hơn 40% so với đầu năm, giá cổ phiếu KDH là một trong số những doanh nghiệp bất động sản có thị giá cổ phiếu tăng trưởng khá tốt trong giai đoạn vừa qua.

Việc tăng giá này được cho là đến từ kết quả kinh doanh thuận lợi trong năm 2016 và kết quả kinh doanh quý 1 năm 2017 của KDH. Theo tài liệu công bố tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2017 của KDH, doanh thu thuần năm 2016 KDH đạt 3.932 tỷ đồng (tăng 274% và lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ đạt 372 tỷ đồng tăng 47%). Tuy nhiên, so với kế hoạch, lợi nhuận của công ty mẹ chỉ thực hiện được 93% kế hoạch (đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua vào tháng 4/2016). Doanh thu trong năm 2016 của KDH chủ yếu đến từ các nguồn như: Bán hàng các dự án Mega Village, Melosa Garden, Lucasta, The Venica với tổng doanh thu 2.388 tỷ đồng (đóng góp 61% tổng doanh thu); Doanh thu chuyển nhượng các dự án tại Long Trường bao gồm: Villa Long Trường, Long Phước Điền Long Trường, Khang Điền Long Trường với tổng doanh thu chuyển nhượng 429 tỷ đồng (đóng góp 11% tổng doanh thu).

Như vậy, năm 2016 được cho là năm có sự tăng trưởng lớn nhất trong 3 năm qua của KDH - cũng là năm đỉnh cao về doanh thu cũng như lợi nhuận của chủ đầu tư này. Vì vậy, việc giá cổ phiếu KDH tăng mạnh trong giai đoạn vừa qua phần nào phản ánh sự tăng trưởng của doanh nghiệp. Song do thanh khoản luôn ở mức thấp, chỉ đạt từ vài chục nghìn đơn vị đến vài ba trăm nghìn đơn vị nên kỳ vọng dòng tiền tham gia mạnh vào cổ phiếu này là rất thấp.

Tuy nhiên, bước vào năm 2017, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp (phân khúc chủ lực của KDH) có dấu hiệu trầm lắng sẽ tạo ra khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp trong việc triển khai dự án, bán và bàn giao dự án. Bên cạnh đó, với số nợ lớn, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp lớn có thể kéo giảm lợi nhuận của KDH đáng kể. “Với những khó khăn như trình bày ở trên, kỳ vọng về sự tăng giá của cổ phiếu KDH trong thời gian tới là không có cơ sở. Hay nói một cách khác, nhà đầu tư sẽ tìm cơ hội đầu tư cổ phiếu khác thay vì mua vào KDH trong giai đoạn hiện tại”, ông Tuyến nhận định.