Tự vay 1,1 tỷ đồng ngân hàng với lãi suất 15% và
khoản vốn tự có để xây phòng trọ nhưng ế khách, anh Kha (ngụ quận Bình Tân,
Tp.HCM) phải bán tháo để trả nợ.
Thấy nhiều người kinh doanh phòng trọ thắng lớn
một cách dễ dàng, anh Kha cũng mạnh dạn nhập cuộc. Vào đầu năm 2012, anh mua đất,
xây 12 phòng trọ cho thuê. Nhà đầu tư này có vốn tự có là 300 triệu đồng, số
còn lại 1,1 tỷ đồng vay ngân hàng, lãi suất 10% trong 6 tháng đầu, sau đó mức
lãi suất 15% một năm, thời hạn thuê 15 năm.
Theo chia sẻ của anh Kha, chấp nhận gồng gánh
trả lãi vay cao một thời gian, nợ gốc ân hạn hoặc trả dần, phần lợi nhuận tích
lũy vào giá trị đất sẽ tăng theo thời gian. Tuy nhiên, do chưa thể kinh doanh
trong giai đoạn xây phòng trọ, nhà đầu tư này đã chịu lỗ khoản lãi suất vay
trong suốt năm 2012 cả trăm triệu đồng vì doanh số lúc này bằng không.
Năm đầu tiên vận hành nhà trọ (2013), anh Kha
cho thuê được 9 phòng, tỷ lệ trống 25%. Với mặt bằng giá bình quân trên địa bàn
là 1,1 triệu đồng mỗi phòng một tháng, doanh thu năm đầu tiên của nhà đầu tư
này đạt 118,8 triệu đồng. Lãi suất vay 1,1 tỷ đồng trong năm là 165 triệu đồng,
được ân hạn nợ gốc. Khoản thâm hụt năm thứ hai là 50 triệu đồng, anh Kha tiếp tục
cố gồng gánh để cân đối bù lỗ.
Năm 2014, tuy lãi suất được điều chỉnh giảm
xuống nhưng vì dãy phòng trọ ế khách nên anh Kha tiếp tục thâm hụt ngân sách.
Vì không có nhiều kinh nghiệm quản lý, địa bàn có những khách thuê thuộc thành
phần bất hảo (chậm trả tiền nhà, gây rối trật tự phải mời đi sớm), nên tỷ lệ
phòng trống của anh Kha chạm ngưỡng 35%. Khoản lỗ năm thứ 3 lại tăng lên hơn 60
triệu đồng, việc trả lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng do doanh thu đi xuống.
Từ cuối năm 2014 đến nửa đầu năm 2015, nhà đầu
tư này đã khất nợ ngân hàng nhiều lần. Ngân hàng từ nhẹ nhàng đề nghị đã đi đến
bước dùng biện pháp mạnh, buộc anh bán tài sản để trả nợ bằng mọi giá. Tình thế
bắt buộc, anh Kha đành phải bán tháo dãy nhà trọ lỗ hàng trăm triệu đồng để cấn
nợ ngân hàng.
Anh Kha tâm sự: "Khoản vốn tự có là tiền
mặt 300 triệu đồng đội nón ra đi, đấy là chưa kể 3 năm làm việc không công chỉ
để trả lãi ngân hàng. Tôi phải móc thêm tiền túi để tất toán nợ. Cái giá cho
bài học này bằng tiền tỷ".
Có 7 năm kinh doanh bất động sản với quy mô gần 200
phòng trọ phân khúc 1-3 triệu đồng mỗi tháng tại quận Tân Phú và Bình Tân,
chuyên gia BĐS cho thuê Nguyễn Hồng Hải nhận xét: “Anh Kha thất bại vì đi ngược
lại 3 nguyên tắc cơ bản kinh doanh mô hình này”.
Một là, anh Kha đã chuẩn bị vốn sai cách. Mức
vay bất hợp lý, chiếm đến gần 70% tổng suất đầu tư. Kinh doanh phòng trọ là
hình thức bỏ tiền chẵn để thu về tiền lẻ, dựa trên cơ sở tích lũy quỹ đất, công
trình khấu hao dần, vì vậy nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi càng lâu càng tốt, cần phải
hạn chế việc đi vay, tỷ lệ vay càng thấp càng an toàn.
Hai là, lãi suất vay ở mức 15%/năm càng khiến
cho áp lực chi phí tài chính trở nên nặng nề. Thông thường, lợi nhuận ròng hàng
tháng của việc kinh doanh phòng trọ phải đạt 1% mỗi tháng, tương đương 12% một
năm thì suất đầu tư này mới bền vững. Như vậy, tổng số tiền phải trả cho khoản
lãi vay cần phải điều chỉnh thấp hơn tổng lợi nhuận. Anh Kha thua lỗ vì doanh
thu không đủ để gồng gánh chi phí tài chính.
Ba là, anh Kha thiếu kinh nghiệm quản lý
phòng trọ cho thuê, để tỷ lệ trống ở mức cao và liên tục tăng dần. Trường hợp
nhà đầu tư không đủ kinh nghiệm và không có sở trường quản lý BĐS cho thuê thì
khả năng thua lỗ rất lớn.
Ông Hải cho rằng, kinh doanh phòng trọ không
phải là kênh đầu tư nhẹ nhàng, dễ thắng như mọi người lầm tưởng. Muốn thành
công, nhà đầu tư phải tính kỹ bài toán tài chính và bỏ ra nhiều tâm sức giám
sát, quản lý từ nội bộ khu nhà trọ đến ngoại khu. Vì vậy, trước khi đi đến quyết
định đổ tiền vào mô hình này, các nhà đầu tư nên tham vấn nhiều lời khuyên và lập
trình sẵn bảng kế hoạch dự toán để hạn chế rủi ro tối đa.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét