Nhà phố thương mại: Cuộc đua của những "tay chơi thứ thiệt"

Trong thời gian gần đây, khi thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục mô hình nhà phố thương mại xuất hiện ngày càng phổ biến từ trung tam cho đến ngoại thành. Nắm được nhu cầu đó đã có rất nhiều chủ đầu tư ‘nhảy’ vào mô hình kinh doanh mới này và hậu quả là không ít nhà đầu tư thành công hay thất bại

Tại lễ giới thiệu shophouse mới đây, ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Công ty CP Đất Xanh Miền Bắc phải kinh ngạc khi dự án mà đơn vị ông đang phân phối có đến 1.000 khách hàng đến tham dự và 75% căn shophouse giới thiệu đợt 1 tại dự án được đăng ký đặt mua. Ông phải thốt lên: "Có lẽ chưa dự án nào lại thu hút khách hàng đến như vậy".

Cuộc chạy đua của các ông lớn

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án mà Đất Xanh Miền Bắc mở bán là khu nhà phố thương mại Vinhomes Dragon Bay nằm ngay trung tâm thành phố Hạ Long do Vingroup làm chủ đầu tư. Sức hút của mô hình này do Vingroup đầu tư cũng được minh chứng khi 100% các căn nhà phố tại Park Hill đã bán hết. Tại Hải Phòng, khoảng 70% số căn Vincom Shophouse đã được đặt mua ngay trong ngày đầu mở bán; Vincom Shophouse Thái Bình đã giao dịch thành công khoảng 60% căn nhà phố thương mại; Vincom Shophouse Cần Thơ đã có tới 500 khách hàng tới dự…

Không có gì lạ bởi loại hình nhà phố thương mại kiểu mới đang ngày càng được quan tâm. Đặc biệt, với sản phẩm nhà phố thương mại của chủ đầu tư hàng đầu như Vingroup thì hiện tượng xếp hàng đặt chỗ, bốc thăm để được suất mua căn nhà phố thương mại không có gì khó hiểu. Thậm chí có những căn chênh so với giá gốc gần 1 tỷ đồng.

Với ưu điểm có thể kết hợp để ở và kinh doanh, nhà phố thương mại có ưu điểm vượt trội so với nhà ở là có thêm doanh thu từ kinh doanh hoặc cho thuê cửa hàng. Đánh vào tâm lý đó nên các chủ đầu tư rao bán giá bán rất cao. Ở Hà Nội mức giá phổ biến ở mức 10-15 tỷ đồng/căn nhà phố thương mại, tương đương với 100-150 triệu đồng/m2 đất đối với các dự án dọc Vành đai 3. Tại TP.HCM, giá dao động khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2. Ở các địa phương mức giá cũng tối thiểu khoảng 6-8 tỷ đồng đối với căn nhỏ. 

Với mức lợi nhuận thu được cao, không chỉ riêng Vingroup, hàng loạt chủ đầu tư cũng lên kế hoạch ‘đẻ con cưng’ của mình như: Công ty CP Đầu tư Hải Đăng dành riêng một khu phố được ví như trái tim khu đô thị Mon City để quy hoạch 147 căn nhà phố thương mại; hay Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (Geleximco) đang mở bán gần 100 căn nhà phố thương mại tại dự án Maison Du Parc thuộc khu đô thị Thành phố Giao lưu. Tại TP.HCM cũng có khoảng vài chục dự án với những khu phố liền kề sầm uất như: Jamona City, Sala, Cityland Center Hills...

Mới đây nhất Công ty CP Đầu tư Hải Phát cũng quyết định mua hơn 7.000m2 đất tại Hà Đông với giá khá cao. Lãnh đạo Công ty này tiết lộ, không dễ gì ông bỏ số tiền hơn 500 tỷ đồng ra đấu giá để thắng 6 doanh nghiệp còn lại để mua bằng được mảnh đất này. Ông cho biết: "Ngay sau thành công của phiên đấu giá và có quyết định đầu tư của TP. Hà Nội, Công ty sẽ nhanh chóng lập dự án đầu tư để xây dựng và kinh doanh theo đúng quy hoạch được phê duyệt để xây khu nhà phố thương mại".

Không dành cho DN nhỏ lẻ

Rõ ràng cuộc chạy đua phát triển nhà phố thương mại đang nóng hơn bao giờ hết. Tuy nhiên không phải DN nào cũng thành công. 

Quay trở lại thời điểm 5 năm trở về trước, một tập đoàn bất động sản lớn đã quyết định xây dựng hình thức kinh doanh dạng shophouse với trung tâm thương mại và phố chợ Đô Nghĩa rộng 22,56 ha trong tổng thể khu đô thị mới Dương Nội. Dự án từng được chủ đầu tư kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo khu vực quận Hà Đông. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản trầm lắng, lượng cư dân chưa đông như mong muốn nên đến thời điểm hiện tại dù đã bàn giao 2 năm nay nhưng khu phố này vẫn hoang vắng trái ngược với kỳ vọng của chủ đầu tư. Còn người mua nhà đã chôn đống tiền vào dự án giờ muốn bán cũng không ai mua. 

Cùng thời điểm trên, tại Đà Nẵng, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô cũng tưng bừng giới thiệu dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire với vốn đầu tư khoảng 14.000 tỷ đồng. Dự án được quy hoạch hoành tráng với các dãy nhà phố, sân golf, thậm chí chủ đầu tư đã thuê Công ty WATG (Mỹ) thiết kế quy hoạch và công ty Accademia Italy (Ý) thực hiện kiến trúc. Tuy nhiên, đến giờ dự án vẫn chưa thực hiện được ý tưởng mà chủ đầu tư đưa ra.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Tổng Giám đốc Hệ thống Siêu thị dự án Bất động sản STDA phân tích, thành công của loại hình này phụ thuộc rất nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch tổng thể khách thuê và mặt hàng kinh doanh hợp lý, đội ngũ cho thuê có kinh nghiệm, và năng lực quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động. “Nếu một trong những yếu tố trên không vận hành theo đúng quỹ đạo sẽ khiến việc kinh doanh của chủ đầu tư thất bại”.

Ông Tuyển cũng đưa ra thực tế có những dự án xây nhà liền kề nhưng lại quảng bá là nhà phố thương mại để dễ bán và bán với giá cao hơn. "Nhà liền kề cũng kinh doanh được nhưng nếu kết hợp chức năng để ở, kinh doanh và thương mại thì bất tiện. Trong khi đó nhà phố thương mại thường có thiết tách biệt không gian kinh doanh và không gian sống. Do vậy, khách hàng phải tìm hiểu kỹ trước khi quyết định xuống tiền nếu không sẽ rước 'thiệt đơn thiệt kép' vào người".

Các chuyên gia phân tích, nhà phố thương mại đòi hỏi phải kinh doanh được, do vậy phải tập trung ở khu đông dân cư, đông khách du lịch. Thứ 2 là số lượng không quá lớn trong một dự án. Thứ 3 là chủ đầu tư phải mạnh, biết tạo mô hình phát triển để lôi kéo cư dân đến mua sắm.“Đầu tư loại hình này phải có tầm nhìn dài hạn và có chiến lược. Dường như nó đang là cuộc chạy đua của các ông lớn và không dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ”.